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楼市,惊现“史上首次”!

楼市,惊现“史上首次”!

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  “救市潮”,正在房地产市场掀起。

  据统计,2022年1月1日至今,已经有55个城市调整了楼市政策、鼓励购房,其中包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款;部分城市甚至出台了货币棚改、取消“认房又认贷”、缩短限售期的“大招”。

  然而央行公布的2月金融数据显示:市场仍不领情,楼市冰冷依旧。

  重要标志是:2月份人民币住户贷款减少了3369亿元,其中以房贷为主体的中长期住户贷款更是减少了459亿元。

  单月的“人民币中长期住户贷款”不增反减,这在2007年1月以来还是首次。而这项重要数据,也是从2007年1月才开始公布的。

  所以,我们可以说这是“人民币中长期住户贷款单月增量”史上首次为负。

  之前,我们在专栏里曾告诉大家:房地产对GDP的贡献,1998年全面房改以来曾有3次、5个季度为负数:

  第一次是2008年第三、第四季度(全球金融风暴爆发),第二次是2020年第一季度(疫情爆发)、第三次是2021年第三、第四季度。而且只有2021年这一次,是人为调控的结果。

  现在,“人民币中长期住户贷款”在历史上首次出现了“增量为负”,意味着当前房地产市场进入了空前的非常时刻。

  第三方研究机构对房企2022年1到2月的销售监测,也证明了这一点:

  据“克而瑞研究中心”的数据(上图):今年前两个月万科集团的“权益销售额”同比下降了约54%,碧桂园同比下降了约23%,保利发展同比下降了约37%,融创中国同比下降了约34%。

  国家统计局尚未公布1到2月房地产全国销售额,同比下降30%是可以预期的。这对于整体经济的影响,显然会比较大。因为在过去20年里,房地产的投资、销售额增速一般都保持在GDP增速的1.5到3倍。

  房地产的低迷,影响到了金融数据。

  昨天央行公布了2月的金融数据,人民币贷款、M2、社融等增速全面不如预期。

  下图是广义货币M2的同比增速走势图:

  M2的同比增速在1月反弹到9.8%之后,2月下降到了9.2%。

  1月,由于开启了新的年度,银行贷款额度充裕,再加上去年积压的房贷申请尚未处理完,所以1月金融数据非常好看。

  当时的数据是:

  1月份人民币贷款增加3.98万亿元,是单月统计高点,同比多增3944亿元。分部门看,住户贷款增加8430亿元,其中,短期贷款增加1006亿元,中长期贷款增加7424亿元。

  1月“数字礼花”的绚烂转瞬即逝,2月需求退潮、真实情况开始显露出来。

  另外,2月疫情反弹,也影响了一些大城市,比如苏州、深圳、上海、青岛等。

  2月整体上的人民币贷款增量,也是下降的:人民币贷款增加1.23万亿元,同比少增1258亿元。

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  社会融资规模存量的同比增速,也出现了显著下滑:

  1月的时候还是10.5%,2月回落到了10.2%。

  社融存量增速,可以理解为“全口径的印钞速度”,2月份是回落的。

  有读者可能要问:不是一直在降准降息吗?央行在努力印钞呀,怎么印钞速度反而下降了?

  有了现代银行制度后,印钞就不仅仅是央行(或者政府)的事情,企业和个人也是参与其中的。

  央行降准、降息,只是撬动了杠杆、提供了催化剂。如果企业、个人都积极响应,去银行申请贷款、加杠杆、扩大投资,则整个印钞行动才算完成。

  如果只是央行降准降息,企业和个人都观望,则“宽货币”就无法变成“宽信用”,印钞“流水线”就不畅通。

  一般来说,在经济下行、货币政策宽松的早期,会出现“宽货币”无法及时变成“宽信用”的僵持状态。

  最近“黑铁”般的楼市、“烂泥”般的股市,就是“宽信用”没有实现的证据。而且,这两个难兄难弟互为因果。

  没有赚钱效应,大家就都不玩了。

  不过2月的M1有了反弹(下图蓝线):

  1月的-1.9%堪称历史性的。当然也跟去年1月的高基数有关;2月反弹到4.7%,跟去年的低基数有关。

  另外,“存取5万现金要登记”的新政,也是1月M1出现历史性负值的重要原因,部分中小企业主大概是提前向自己的个人账户里转了很多钱。后来这个新政取消了,2月数据就平滑了很多。

  上图是M0的同比增速,1月的突然飙升,也是跟“存取5万现金要登记”有关。新政取消了,2月同比增速也就下来了。

  不管怎么说,2月的金融数据(尤其是住户中长期贷款为负数),说明楼市目前仍然非常冷。

  接下来怎么办?

  当然是需要政策进一步发力。

  目前市场普遍预期,央行近期会有动作,要么继续降准、要么继续降息,要么降准又降息。

  3月15日,也就是美联储宣布加息前2天,央行将续作3月的中期借贷便利(MLF)。MLF的利率是当前“第一政策利率”,如果出现降息,则意味着3月21日的LPR(贷款市场报价利率)会降息。

  随着3月美元的加息,以及中国央行继续降准降息,中美货币政策正式分手。人民币汇率相对弱势的时代,也将到来,这有利于中国扩大出口,但进口能源或许会变得更贵一些。至于国内煤炭价格,也将在2022年维持高位。

  楼市方面,各地需要出台更多的、力度更大的放松政策。郑州已经树立了一个榜样,相信会有更多的城市学习并超越郑州。

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本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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